Если у вас нет полной суммы денег для покупки собственного жилья, ипотека является одним из наиболее реальных способов сделать это. В этом случае приобретенное имущество становится предметом залога банка по договору. Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по классическому нецелевому кредиту. Однако существует ряд условий для заемщика, одним из которых является ипотечное страхование. Мы узнаем, что такое ипотечное страхование, когда оно обязательно, а когда нет, как правильно купить страховой полис, что такое страховка для ипотеки и что происходит, если в какой-то момент заемщик не хочет за нее платить.
Ипотечное страхование — это страховой продукт, который защищает обязательства заемщика перед банком в случае погашения ипотечного кредита.
Зачем нужно ипотечное страхование и какие преимущества оно дает?
Ипотечное страхование является обязательным по закону — без него банк не выдаст кредит. Полисы ипотечного страхования включают покрытие риска физического разрушения или повреждения квартиры или дома, страхование жизни и потери трудоспособности заемщика и созаемщика, а также титульное страхование — риск потери права собственности на приобретаемую недвижимость. Во всех случаях вы должны застраховать квартиру; вы не можете отказаться от этого полиса. Страхование жизни и здоровья и титульное страхование являются добровольными видами ипотечного страхования и могут быть застрахованы полностью или не застрахованы вообще. Однако важно помнить, что отказ, например, от страхования жизни может повлиять на процентную ставку по кредиту.
Наличие полиса страхования жилья при получении кредита на покупку дома обеспечивает безопасность сделки. Это удобно и выгодно как для заемщика, так и для банка. Да, это создает еще одну статью расходов. Однако если заемщик не сможет выплачивать кредит по каким-то объективным причинам (например, из-за несчастного случая или инвалидности), то долг перед банком будет покрыт страховкой.
Банк также выигрывает от наличия ипотечного страхования, поскольку оно снижает вероятность невыплаты кредита. В некоторых случаях (например, при покупке комплексного страхования, включающего страхование жизни) банк может предложить заемщику лучшие условия — более низкую процентную ставку или уменьшенный первоначальный взнос.
Какие виды ипотечного страхования существуют?
Вид ипотечного страхования зависит от застрахованного лица.
Во-первых>, это страхование имущества: дома, квартиры или земли, приобретенной в кредит. Это страхование покрывает целостность залога и сохранность его основных элементов. Эта страховка должна быть оформлена во всех случаях: по закону банк не одобрит ипотеку без нее.
Страхование объекта недвижимости
Страхуется сама конструкция здания — его фундамент, стены, полы, крыша, окна и входные двери. Например, защита от утечки воды, которая может повредить обслуживанию устройства застрахованного лица, не покрывается данным полисом. Кроме того, ипотечное страхование защитит от непредвиденных событий: пожара, взрыва газа, падения самолета (маловероятно, но возможно), стихийных бедствий (наводнения, землетрясения).
Если вы покупаете дом в кредит, вы в любом случае должны застраховать имущество. Обязанность покупателя страховать закладную закреплена в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно закону, заемщик должен оформить страховой полис после одобрения кредита, но до подписания кредитного договора. Ипотечное страхование является обязательным, в то время как страхование жизни, здоровья и титула является добровольным.
Политика обновляется ежегодно. Вы не можете отказаться от уплаты страхового взноса за недвижимость: в этом случае банк наложит неустойку. Сколько — зависит от контракта. Поэтому первый совет — внимательно прочитать документ, который вы подписываете. Это может быть штраф за каждый день, когда ипотека не застрахована, расторжение ипотечного договора и требование выплаты всей основной суммы кредита, или даже отказ в выдаче кредита. Поэтому, если вы не оплатите ипотечное страхование, вы рискуете не получить дом, а получить полную сумму задолженности по кредиту.
«Единственная ситуация, когда вам не нужно страховать имущество, — это покупка строящегося дома. В этом случае для получения кредита банк будет настаивать на получении полиса страхования жизни и здоровья заемщика, — поясняет Александр Макаров, директор проектного офиса «Страховая вертикаль» Banki.ru, — тогда как при строительстве объекта в любом случае необходимо страхование имущества.
Страхование жизни и трудоспособности заемщика
Вторым видом страхования при получении ипотечного кредита является страхование жизни и здоровья. Этот полис покроет обязательства заемщика перед банком в случае временной или постоянной нетрудоспособности в результате инвалидности и преждевременной смерти.
Страхование жизни и здоровья является только добровольным, поэтому заемщик может сам решать, продлевать ли его каждый год. Банки настоятельно рекомендуют своим заемщикам оформить полис страхования от несчастных случаев и ущерба имуществу. Кроме того, оформление личного страхования может снизить ипотечную ставку на 1-2 %. Банку выгодно, если заемщик застрахован: это делает возврат кредита более уверенным. Однако следует помнить, что они не имеют права отказать в приеме ипотеки только потому, что в стране нет такой политики.
«Есть еще один важный нюанс: если при получении кредита заемщик оформит полис страхования жизни и здоровья, банк может снизить его процентную ставку. Если через год клиент решит не оформлять страховку, банк, скорее всего, увеличит процентную ставку по ипотеке. Эти условия обычно подробно описаны в страховом полисе. С помощью ипотечного калькулятора вы можете рассчитать, насколько увеличатся ваши платежи в случае повышения процентных ставок, и оценить, стоит ли продолжать платить за страхование жизни или согласиться на более высокую ставку. Александр Макаров говорит: «Как правило, первый вариант более рациональный.
Титульное страхование при ипотеке
Третий вид ипотечного страхования — титульное страхование, которое означает, что вы владеете правами на приобретаемую недвижимость. Этот полис не предназначен для того, что должно произойти, а обеспечивает защиту от того, что могло произойти, но заемщик еще не знает об этом.
Чаще всего титульное страхование защищает от внезапных наследников или скрытых владельцев квартир. Опасность для новых покупателей заключается в том, что они (возможно, даже вполне законно) могут претендовать на приобретенную недвижимость. Как это может произойти? Давайте рассмотрим это более подробно.
В сделке с недвижимостью обычно участвуют две стороны: покупатель и продавец. Законность сделки подтверждается документами, в том числе выпиской из Национального реестра юридических лиц. Однако (и это чаще всего происходит при покупке квартиры на вторичном рынке) при оформлении недвижимости продавец может допустить ошибку и нарушить права третьего лица: например, наследники не знают о своих наследственных правах. Иск может быть подан в течение 10 лет после смерти владельца. Это действие может стать полной неожиданностью для заемщика и серьезно угрожать его праву на владение квартирой.
Другой довольно распространенный сценарий — когда супружеская пара покупает недвижимость, а затем решает ее продать. Даже если один из супругов не указан в качестве владельца, он или она все равно имеет право на дом. Если он решит подать в суд, то сможет восстановить свои права на акции, а сделка, состоявшаяся до решения суда, будет признана недействительной.
«Если заемщик покупает квартиру в новостройке, такой вид страхования приобретается редко. Однако есть обстоятельства, при которых он может быть полезен: например, действия недобросовестного застройщика, продающего квартиру нескольким покупателям. Но на практике это, конечно, случается крайне редко. Александр Макаров поясняет: «Титульное страхование не является обязательным видом страхования, но, как мы видим на примерах, оно иногда помогает защитить людей от очень неприятных ситуаций.
Часто при покупке квартиры или дома в кредит компания предлагает пакет — комплексное страхование, включающее имущественное, личное и титульное страхование. Если полис оформляется онлайн, то комплексное страхование будет включать страхование имущества и жизни заемщика. Для титульного страхования вам чаще всего необходимо лично посетить страховую компанию. Приятная скидка обычно используется при расчете комплексного страхования.
Условия и порядок оформления страхования при ипотеке
Страхование обычно оформляется одновременно с подписанием кредитного договора: обычно банк представляет кооперативного страховщика, но заемщик имеет право выбрать любого страховщика. Главное, чтобы он был одобрен банком-кредитором. Если компания не одобрена, банк может отказать в приеме такого полиса. Вы можете оспорить это решение, подав жалобу в Центральный банк, но никто не захочет этого делать, когда вы покупаете квартиру.
Как выбрать страховую компанию
Легко воспользоваться калькулятором Banki.ru при оформлении ипотечного полиса и приобрести страховку за считанные минуты. Когда вы укажете банк для вашего кредита, система автоматически отобразит одобренные им страховые компании.
«Вы можете выбрать подходящую компанию из предложенных вариантов и застраховаться на 90%. С помощью этого калькулятора вам не придется заполнять формы различных страховых компаний для проведения расчетов, вы сможете застраховать и дом, и жизнь, не заполняя данные по разным полисам. После того как вы выбрали и оплатили полис, документ будет немедленно отправлен вам по электронной почте, и вы сможете представить его в свой банк. Можно даже оформить полис ипотечного страхования онлайн без номера кредитного договора — при оформлении кредита в банке вы можете внести данные кредитного договора в полис ипотечного страхования», — говорит г-н Макаров.
Стоимость страховки квартиры
Стоимость страхования рассчитывается на основе многих параметров: площадь, размер дома, состояние дома, перечень покрываемых рисков и т.д. Для страхования имущества стоимость составляет приблизительно 0,1% от остатка кредита. Страхование жизни или комплексное страхование имеет более высокие тарифы. Подробнее о них вы можете узнать из нашего недавнего исследования.
Какие документы нужны для оформления ипотечного полиса
Для ипотечного страхования достаточно предоставить документы, необходимые для получения ипотечного кредита. При заполнении заявления на ипотечное страхование вам необходимо указать.
- Информация о застрахованном лице: ФИО, паспортные данные и физический адрес проживания.
- Детали ипотеки (если она была оформлена): банк, в котором страхователь взял ипотеку, сумма кредита, дата заключения и закрытия кредитного договора.
- Информация о застрахованном лице: адрес, площадь, этаж и количество этажей в здании.
Возврат страховки по ипотеке
В некоторых случаях домовладелец может получить обратно деньги, которые он заплатил за страховой полис. В каких случаях это возможно?
- Если заемщик передумает, деньги можно вернуть в течение 14 дней с момента подписания договора: например, если он оформил комплексное страхование и хочет оформить только страхование недвижимости. Невозможно исключить ненужные пункты — весь пакет придется аннулировать.
- При рефинансировании кредита вы можете расторгнуть старый договор страхования и оформить новую страховку с учетом фактических условий кредита.
- Если ипотека погашается досрочно, договор страхования также расторгается, и клиент получает деньги за неиспользованный период страхования.